LF 09 · Baufinanzierung · Lernsituation 1
Das Grundbuch.
Der Personalausweis jeder Immobilie. Wem gehört ein Grundstück? Welche Rechte lasten darauf? Und wer bekommt im Ernstfall zuerst sein Geld? Scroll dich durch, klick dich rein – fast alles hier ist anklickbar.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein beim Grundbuchamt geführtes, amtliches Verzeichnis, das Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse von Grundstücken gibt.
Einsicht nur bei berechtigtem Interesse · genießt öffentlichen Glauben
Das Grundbuchamt – eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 GBO).
Wo das Grundstück liegt und wie groß es ist, wem es gehört, welche Lasten darauf ruhen und welche Grundpfandrechte Banken absichern.
Rechtssicherheit. Grundstücke kann man nicht „übergeben“ wie ein Fahrrad. Das Grundbuch ersetzt den Besitz als sichtbares Zeichen des Eigentums.
Grundakte oder Grundbuchblatt?
Zwei Begriffe, die oft verwechselt werden. Klick zum Vergleichen.
Das eigentliche Grundbuch. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Blatt geführt (Grundsatz: ein Grundstück = ein Blatt). Es besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I–III. Nur hier gilt der öffentliche Glaube.
Die „Hintergrund-Akte“. Hier liegen alle Urkunden, auf denen die Eintragungen beruhen: Kaufverträge, Bewilligungen, Erbscheine, Teilungserklärungen. Wenn im Grundbuch „unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom …“ steht, liegt diese Bewilligung in der Grundakte.
Wer darf ins Grundbuch schauen?
Das Grundbuch ist nicht öffentlich wie das Telefonbuch. Man braucht ein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO). Tippe auf eine Person.
So kommst du an einen Auszug
Vom Verkäufer oder Makler
Der übliche Weg beim Hauskauf. Wichtig ist die Aktualität: Zum Kauftermin sollte der Auszug höchstens ca. zwei Wochen alt sein – sonst könnten neue Eintragungen dazugekommen sein.
Beim Grundbuchamt beantragen
Mit Nachweis des berechtigten Interesses, z. B. Bestätigung über Kaufverhandlungen vom Makler oder Notar. Heute vielfach auch online über Notar oder Bank. Gebühr: einfacher Ausdruck 10 €, amtlicher (beglaubigter) Ausdruck 20 €.
Das Grundstück
Ein Grundstück ist ein genau begrenzter Teil der Erdoberfläche – mit seinen wesentlichen Bestandteilen und seinem Zubehör. Aber wie findet man genau dieses eine Stück Land? Scroll weiter.
- Gemeinde
- Gemarkung
- Flur
- Flurstück
- Grundstück
Gemeinde Swisttal
Die politische Einheit. Für das Grundbuch noch viel zu grob.
Gemarkung Morenhoven
Ein Vermessungsbezirk innerhalb der Gemeinde – oft ein alter Ortsteil. Im Bestandsverzeichnis steht die Gemarkung in Spalte 3a.
Flur 2
Die Gemarkung ist in nummerierte Fluren unterteilt – Kartenblätter des Katasteramts.
Flurstück 72
Die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters – ein amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche.
Grundstück ≠ Flurstück
Ein Grundstück im Rechtssinn ist alles, was unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis steht. Es kann aus mehreren Flurstücken bestehen – hier 72 und 73.
Was gehört zum Grundstück dazu?
Wichtig beim Hauskauf und für die Bank: Die Grundschuld haftet nicht nur am Boden, sondern auch an wesentlichen Bestandteilen und am Zubehör (§§ 93–97 BGB, § 1120 BGB).
Bleibt’s im Haus?
Ordne jeden Gegenstand zu. Nach jeder Antwort gibt’s die Begründung – inklusive der Graubereiche aus dem Unterricht.
Sonderformen
WohnungseigentumWEG
= Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen.
- Sondereigentum an der Wohnung + Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Garten).
- Die Eigentümer teilen sich das Eigentum am Grundstück.
- Die Zuordnung erfolgt durch eine Teilungserklärung und die Einzeichnung in beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen (Aufteilungsplan).
- Jede Wohnung bekommt ein eigenes Wohnungsgrundbuch – gleicher Aufbau wie ein normales Grundbuchblatt.
ErbbaurechtErbbauRG
= veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
- Wird in Abt. II des Grundstücks eingetragen – und zwar zwingend an erster Rangstelle (§ 10 ErbbauRG). Zusätzlich wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.
- Erbbaurechtsgeber sind oft Kirchen, Stiftungen oder Kommunen.
- Der Erbbauberechtigte zahlt einen Erbbauzins (meist laufend, manchmal einmalig) und ist zur Bebauung verpflichtet.
- Befristet, meist 75–99 Jahre. Danach erlischt das Recht, das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer – der Erbbauberechtigte bekommt eine Entschädigung für den Gebäudewert.
Aufbau eines Grundbuchblatts
Jedes Blatt hat fünf Teile – immer in derselben Reihenfolge. Scroll, und das Blatt baut sich Seite für Seite auf.
I – wem gehört’s? II – was stört? III – wer hat Geld drin?
Öffentlicher Glaube
Alle Angaben im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben (§ 892 BGB). Wer sich gutgläubig auf das Grundbuch verlässt, wird geschützt – selbst wenn es falsch ist.
Bekommt Käufer K das Haus?
Im Grundbuch steht V als Eigentümer. In Wahrheit gehört das Haus aber E – die Eintragung ist falsch (z. B. weil der Kaufvertrag von E an V unwirksam war). V verkauft an K. Stell die Bedingungen ein.
Grenzen des öffentlichen Glaubens
Bessere Kenntnis. Wer weiß, dass das Grundbuch falsch ist, ist nicht gutgläubig – und wird nicht geschützt.
Eingetragener Widerspruch. Er warnt alle: „Diese Eintragung ist möglicherweise falsch.“ Der öffentliche Glaube an die Eintragung wird damit zerstört (§ 899 BGB).
Bestandsverzeichnis. Tatsächliche Angaben wie Größe, Wirtschaftsart oder Lage nehmen nicht am öffentlichen Glauben teil – sie stammen aus dem Kataster.
Nur Rechtsgeschäfte. Geschützt wird nur, wer durch Rechtsgeschäft erwirbt (z. B. Kauf). Wer erbt, erwirbt kraft Gesetzes – kein Gutglaubensschutz.
Eintragen & Löschen
Beglaubigung oder Beurkundung?
Beides passiert beim Notar – aber es ist nicht dasselbe.
Der Notar bestätigt nur, dass die Unterschrift echt ist und von der Person stammt, die vor ihm steht. Den Inhalt prüft er nicht im Detail.
Reicht für: Eintragungsbewilligung, Löschungsbewilligung (§ 129 BGB, § 29 GBO).
Der Notar liest den gesamten Text vor, belehrt die Beteiligten über die rechtliche Tragweite und nimmt die Urkunde auf. Die strengste Form.
Pflicht für: Grundstückskaufvertrag (§ 311b BGB), Auflassung vor dem Notar (§ 925 BGB), Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsunterwerfung.
Und so wird gelöscht
- Löschungsbewilligung des Berechtigten, z. B. der Bank (öffentlich beglaubigt)
- Antrag auf Löschung
- bei Grundpfandrechten zusätzlich Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO)
- Das Grundbuchamt unterstreicht die Eintragung rot („Rötung“) und vermerkt die Löschung in der Spalte „Löschungen“.
Gelöschte Eintragungen verschwinden also nicht – sie bleiben lesbar, damit die Geschichte des Grundstücks nachvollziehbar bleibt.
100.000,00 EUR Grundschuld mit 15 % Jahreszinsen für die Musterbank AG. Vollstreckbar nach § 800 ZPO. Brieflos eingetragen am 12. März 2009.
Ein Hauskauf – live im Grundbuch
So verändert sich das Grundbuchblatt Schritt für Schritt, wenn K das Haus von V kauft und mit einem Bankdarlehen finanziert. Scroll weiter.
Warum ist der Gesetzgeber so streng?
Reflexionsfrage aus der Lernsituation. Erst selbst überlegen – dann aufklappen.
Weil alle sich darauf verlassen dürfen
Durch den öffentlichen Glauben kann ein falscher Eintrag dazu führen, dass jemand sein Eigentum verliert. Wenn das Grundbuch so mächtig ist, muss es auch richtig sein. Strenge Formen sorgen dafür, dass nur geprüfte, eindeutige Erklärungen eingetragen werden.
Weil es um sehr hohe Werte geht
Eine Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Notarielle Beurkundung schützt vor übereilten Entscheidungen (Warnfunktion) und sorgt für fachkundige Belehrung (Beratungsfunktion).
Weil Identität und Wille sicher feststehen müssen
Durch die Beglaubigung steht fest, dass die Erklärung wirklich vom Berechtigten stammt – Fälschungen und Betrug werden erschwert (Beweisfunktion).
Weil Banken darauf Kredite aufbauen
Baufinanzierung funktioniert nur, weil die Bank auf Rang und Bestand ihrer Grundschuld vertrauen kann. Ohne ein verlässliches Grundbuch gäbe es keine günstigen, langfristigen Immobilienkredite.
Weil Grundstücke „unsichtbar“ den Eigentümer wechseln
Bei beweglichen Sachen zeigt der Besitz, wem etwas gehört. Bei Grundstücken übernimmt das Grundbuch diese Rolle. Es muss deshalb lückenlos dokumentieren, wer wann welches Recht erworben hat.
Abteilung II – Lasten & Beschränkungen
Das Herzstück der Klausur. Alles, was das Grundstück belastet oder den Eigentümer einschränkt – außer Grundpfandrechten. Tippe auf eine Karte für Definition, Beispiele und Bedeutung für den Wert.
Welches Recht ist das?
Lies eine Eintragung und beantworte die Fragen. Funktioniert für jede Übung zur Abt. II.
Abteilung III – Grundpfandrechte
Hier sichern sich Banken ab. Laut Kann-Liste gehört das Detailwissen zu Lernsituation 3 – die Grundidee brauchst du aber schon jetzt, um einen Grundbuchauszug zu analysieren.
Schieb den Regler: Der Kunde zahlt sein Darlehen über 200.000 € zurück. Was passiert mit dem Recht im Grundbuch?
Akzessorisch – das Recht ist an die Forderung gekettet. Sinkt die Forderung, sinkt die Hypothek mit; der getilgte Teil wird zur Eigentümergrundschuld.
Nicht akzessorisch – das Recht besteht unabhängig von der Forderung. Die Verbindung schafft nur der Sicherungsvertrag (Zweckerklärung). Deshalb ist sie in der Praxis der Standard.
Was du in Abt. III noch lesen können solltest
„brieflos“ / „ohne Brief“Buchrecht
Grundpfandrechte gibt es als Briefrecht (es wird zusätzlich ein Grundschuld- bzw. Hypothekenbrief ausgestellt; Übertragung durch Übergabe des Briefs) oder als Buchrecht (nur im Grundbuch). Steht „brieflos“ im Grundbuch, ist es ein Buchrecht – heute bei Banken üblich.
„Vollstreckbar nach § 800 ZPO“Unterwerfung
Der jeweilige Eigentümer hat sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Die Bank braucht im Ernstfall kein Gerichtsurteil, sondern kann direkt aus der notariellen Urkunde die Zwangsversteigerung betreiben. Wirkt auch gegen spätere Eigentümer.
„mit 16 % p. a. Zinsen“ – so teuer?dingliche Zinsen
Nein. Das sind die dinglichen Grundschuldzinsen, nicht die Darlehenszinsen. Sie werden bewusst hoch angesetzt, damit die Bank im Verwertungsfall auch Zinsen, Kosten und Verzug abdecken kann. Der Kunde zahlt nur die vertraglich vereinbarten Darlehenszinsen.
Darlehen abbezahlt – Grundschuld weg?Löschung
Nein! Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Der Eigentümer hat gegen die Bank einen Anspruch auf Rückgewähr: Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus (oder tritt die Grundschuld ab). Genau das spielt im Fall Gehring eine Rolle.
Rangverhältnisse
„Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Der Rang entscheidet, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient wird – und welche Rechte bestehen bleiben. Deshalb wollen Banken die erste Rangstelle.
Locusprinzip
Gleiche Abteilung: Der Rang richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragungen – also nach der Stelle („locus“) im Grundbuch.
Tempusprinzip
Verschiedene Abteilungen: Das Recht mit dem früheren Datum („tempus“) hat Vorrang. Gleiches Datum → Gleichrang.
Rangänderung
Nachträglich: Ein Recht tritt im Rang zurück. Nötig sind Einigung der Betroffenen, Zustimmung des zurücktretenden Berechtigten (bei Grundpfandrechten auch des Eigentümers) und Eintragung.
Rangvorbehalt
Im Voraus: Der Eigentümer behält sich bei der Eintragung eines Rechts vor, ein später einzutragendes Recht (bis zu einem bestimmten Umfang) vorrangig eintragen zu lassen.
Wer hat Vorrang?
Wer bekommt wie viel?
Der Erlös wird streng nach Rang verteilt: erst Rang 1 voll, dann Rang 2 … Verschiebe den Erlös und tausche die Ränge per Klick auf die Pfeile (Rangänderung).
Vereinfachung: Verfahrenskosten und Zinsen werden ignoriert. In der Realität bleiben Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bestehen; nachrangige erlöschen mit dem Zuschlag.
Der Fall Gehring – Grundbuch lesen
Anna Gehring hat das Haus ihrer Mutter Theresa Schumacher in Frechen nach deren Tod gemeinsam mit ihrem Bruder Frank geerbt. Das Haus steht seit fast einem Jahr leer. Die Eheleute Gehring wollen am Ausbildungsort ein eigenes Haus kaufen – deshalb soll das Haus der Mutter verkauft werden.
Frank lebt aufgrund einer Behinderung in einer betreuten Einrichtung. Die Familie geht von vielen Grundbucheintragungen aus. Darlehen zur Finanzierung des Hauses sind nicht mehr vorhanden.
Auftrag: Analysiere die Eintragungen, bewerte ihre Relevanz für den Verkauf und prüfe die Rangfolge.
Tippe auf eine Eintragung für die Analyse. Rot unterstrichen = gelöscht.
Bring die aktiven Rechte in die richtige Rangfolge
Tippe die Eintragungen der Reihe nach an – vom besten Rang (1) bis zum schlechtesten. Gelöschte Rechte zählen nicht mehr.
Ergebnis für das Kundengespräch
Was muss passieren, bevor Anna und Frank das Haus verkaufen können?
Übungen
Die Aufgaben aus dem Unterricht – interaktiv, mit Lösung und Begründung. Ideal zur Klausurvorbereitung.
Entscheiden Sie bei den folgenden Eintragungen in der II. Abteilung des Grundbuchs, um welche Last/Beschränkung es sich handelt.
Ein notleidendes Darlehen an Dr. med. Lukas Bausen ist durch eine Grundschuld gesichert. Bei der Verwertung ist wichtig, ob eine Sache wesentlicher Bestandteil oder Zubehör ist. Treffen die Aussagen zu auf …
Grundbuch von Bad Honnef, Blatt 250 (Amtsgericht Königswinter). Bestimme die Rangfolge aller Rechte in Abt. II und III. Tipp: Achte auf die Eintragungsdaten im September 1996.
Auszug Bad Honnef ansehen (Bestandsverzeichnis & Abt. I)
Tippe die Eintragungen in Rangfolge an.